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租店鋪要注意什么,新手租店面注意事項

2019年08月18日  分類: 開店項目  點這評論

很多人都問能不能提供一份店鋪租賃合同的模版。開過店的老板就知道,模版是沒有意義的,我自己都沒有什么所謂的合同模版。而且也沒有必要,因為在租鋪子的時候,是先和房東確認條款,先協商,然后才是房東提供合同,再改條款細節。

租店鋪要注意什么,新手租店面注意事項

這個時候你的任務是拿著合同看之前跟房東咨詢的信息或者協商的條款有沒有在合同里體現,如果沒有,要求增加,如果模糊不清,再改得清楚一點。

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明白了這個道理,就知道與其要一個合同模版,還不如,抓合同里的重點,在正式簽合同前,就一一跟房東協商確認好,接下來房東根據協商結果出合同,有些比較懶的房東可能直接要你弄個合同出來。

那接下來要做的事情就是要弄清楚合同里的條款是哪些重點,把這些重點理解透,記在腦海里,每次租鋪子和房東交流的時候才能問到點子上,才能快準狠。

根據我的經驗,在簽訂租賃合同時,以下10點是要特別注意:

1,房東有合法的出租權利

如果是大房東,就是商鋪的產權所有者,那需要看看房東的身份證,房產證,如果房東不在場,是中介代理,也必須看復印件。要在合同里明確約定無產權糾紛,更不能因為房東的產權糾紛導致租客利益受損。

如果是遇到二房東,那就一定要看其是否有轉租或者分租的權利。要看他和大房東簽訂的合同條款,二房東也許不會給你看合同,但是合同條款需要跟你確認。

特別注意商鋪有無抵押的情況,今年社群里遇到了好幾位老板的案例,說是鋪子被銀行通知要查封了,因為商鋪被房東抵押給銀行了,這時候,你找誰都沒用了。

2,確保唯一使用權。

這種情況比較少,但確實有這樣的案例,就是在某些很特殊的情況下,房東把同一個商鋪同時出租給兩個人,然后就是打官司,雖然很可能要贏,但是會影響自己做生意啊。

3,商鋪使用性質要明確是商用的。

尤其是做餐飲的老板,一定要明確可以辦理餐飲營業執照,還有些生意要考慮到環保的要求,現在環保慣得很嚴。

商鋪性質,也要看是個人,還是公司,還是公家的。因為公家的房子可能就沒有房產證了,辦理營業執照需要房東去找相關方出具證明,租客是拿不到的。這也是合同里要約定好的,房東需要無條件配合辦理營業執照。

4,合同期限越長越好。

房東也許都希望一年一簽,因為這樣可以看情況不給你租了或者變更條款,甚至漲房租,所以要爭取合同期限越長越好。

這個需要你去談,因為房東也是希望穩定的收取租金,希望有穩定的租客,私人房東爭取到3年甚至5年是沒問題的。長期限合同有時是很多老板的基本要求,短于三年的,壓根就不會租,尤其是裝修要重金投入的,或者回本周期比較長的生意。

如果遇到公司性質的,合同是固定模版,所有人都是一年一簽訂,這個基本是沒有辦法的,只能祈求公司不是混蛋公司。

5,租金漲幅要明確下來

這點尤其重要,你也許覺得不應該簽訂好,因為看著房租每年都漲5%,感覺很恐怖,但是如果你不簽訂,更恐怖的事情也許會在后頭,我見過無數的案例,房東第二年就給你漲50%,甚至翻倍的漲,就因為你合同里沒有約定租金漲幅。你據理力爭是沒用的。有膽量這么漲房租的,地段一般比較好,很多人盯著,或者看你生意很好,堵你不敢離開,只能接受的。

所以,在這點上,要和房東坐下來好好商量接下來三年或5年怎么漲,我看過很多租賃合同,5%左右的年漲幅是比較常見的,超過10%就高了。

當然還要看你的租金基數,如果基數低,那么漲幅大點也關系不大,比如我有兩家店鋪,租金都是3000以內,簽訂的是10%的年漲幅,我也可以接受。

如果基數大,那就要談前兩年或者三年不漲,或者漲幅稍低一點,比如3%以內。這些啊,都是要跟房東討價還價的。

第六點是要爭取轉讓,轉租和分租的權利。

這一條關系到你的退路,就是假如你生意做不下去了,你可以通過轉讓店鋪收回部分投資。法律對轉讓權是沒有約定的,只有把這一條寫進了合同,通過合同法,這個轉讓的權利才會受到保護。

街上大部分鋪子是可以轉讓的,有些商場店表面上不能轉讓,但是底下商家也會轉讓。有些房東是明確約定不能轉讓,一般來說,不能轉讓的店鋪,不會那么受歡迎,需求減少,他的租金就提不上來,所以,房東為了保障穩定提高的租金收入,基本都會允許轉讓。

吃虧的是不懂的人,尤其是新手,你不提這個要求,房東就不會把這條寫進合同里,那你到時候想轉讓的時候,房東是不會允許的,或者有條件允許,什么條件?轉讓費要分他一半。對你來說就是損失。

轉租,很多房東也會同意,但是比要求轉讓的權利難一點,你去租鋪子,遇到了二房東,那這個鋪子就是允許轉租。二房東是為了賺房屋差價的,我租的第二個鋪子就是二房東的鋪子。所以,你要去租鋪子,也盡量要求轉租的權利,如果轉不掉,那就轉租,當二房東。

大家不要對二房東那么恨,雖然他提高了租金,但是沒收你轉讓費啊,等于幫你節省了大筆支出。

分租,就是要允許你把店鋪隔出來租給別人,尤其是店鋪大的,生意不好時,這個方法可以幫你減少固定成本。

第七點是免租期的問題。

免租期一般是有的,也算是行規,看店鋪大小,一般會給到10-30天,這期間是不要房租的。我開過5家店了,每家店都給了免租期,最長的有50天。最少的也有20天。

免租期你不提,房東是不會給的,也是要主動要求,主動請求房東給予支持。

第八點是續租問題。

要約定自己在同等的條件下,有優先續租的權利。

這一條在執行過程中會有各種問題,比如房東隨便說一個你無法接受的租金,有其他人愿意租,你就沒有辦法了。也就是說,如果房東真心不想讓你租了,他就有足夠多的辦法不給你租的。

此種情況,要分析房東為什么不給你續租了,如果是房東自己要做生意,基本就無可能了,趕緊撤,認栽。如果是自己做得不好,那就跟房東主動坐下來聊一聊,自己需要有哪些改進,如何才能繼續租,讓房東開條件,看自己能否接受。

第九點是違反合同的賠償問題。

這種情況時有發生,比如隨意提高房租的,簽了合同又反悔的,提前收回鋪子的。。。,雖然打官司的時候會計算賠償的金額,不過,在合同里最好約定違約的成本,如果成本高,那對房東的約束力會更強。

我記得去年我有個線下的學員生意做得不錯,房東看著眼紅,說要參與進來,房東本人的口碑不好,這位老板當然不愿意。然后就被房東各種騷擾,威脅,說要趕他們走,看了一下合同,約定如果違約,房東只需要支付3個月的房租作為違約金。而他們的房租只有3千多點,3個月不足一萬,這樣就劃不來了,因為損失的不僅僅是兩三萬的裝修,更重要的是一門做起來的生意。

第十點是房東收回房子的問題。

房東作為商鋪的產權所有者,合同到期,是可以無條件收回鋪子自用的。這意味著即使合同里允許你轉讓和轉租,在這種條件下也是失效的。

社群里一位開衣服店的老板就碰到了,前后投入了30萬開店,一年還不到就被房東通知合同一到期就要收回房子,但是這一年他是在保本線上掙扎,30萬的投入還沒開始收回,而且庫存還一堆。因為合同是一年一簽,房東是不違約的,這種情況損失就慘重了。

所以,我有三個建議:

第一,在簽合同前就要和房東確認是否會收回商鋪自用的問題,最好寫進合同。

第二,如果房東要收回鋪子自用,那么一定要提前半年通知,自己好安排經營上的問題。

第三,合同期限要簽訂得長一點,算好賬,盡量在合同期限內把成本收回來。

有老板會說,房東都很牛逼,你提的要求他不同意怎么辦?那要看是否是原則性問題,如果是原則性問題不同意,你就不租唄,天涯何處無芳草。

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